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　　向南临北都被太古里包围的三里屯3.3大厦，素有“太古里中区”之称，虽然位置绝佳但近些年的发展却不甚理想，着实可惜。北京商报记者获悉，三里屯3.3大厦即将启动大规模调整，以往的“服装市场”定位将被颠覆，引入餐饮、儿童、古着店、艺术健身等全业态商业项目。分析认为，3.3大厦日后走潮流设计和体验业态的路子，大有同步该商圈主力项目太古里之势。不久前，太古地产刚刚投资了雅秀大厦布局商圈西区，商圈内缺乏定位联动的境况或将被改写。

　　01

　　大调整覆盖全业态

　　三里屯3.3大厦楼层大调整，增加新业态。三里屯3.3大厦的相关负责人、实际掌舵人向北京商报记者介绍，从明年3月底起，三里屯3.3大厦将进行大规模调整。主要涉及店铺品牌、灯光设计、业态整合等方面。据悉，2018年3月底，所有商家合同将到期，大厦招商部门会选择适合的店铺续约，不符合未来规划的店铺将不再续约。同时引进一些国外有资质的设计师品牌店和潮牌店，品类覆盖男装、女装、儿童服饰。此外，为了迎合“文化三里屯”的新定位，三里屯3.3大厦还将在大厦的其中一层集中还原复古风，增加传统手艺人产品以及欧洲、美洲等异国风情的产品。

　　北京商报记者从上述负责人的新规划图纸上看到，一层底商明显位置的店铺将会撤去四五家，引入部分线上开店的网红品牌，并提供部分租金补贴，还会引入国际知名潮牌和餐吧。另外把原来在一层的民族服饰、旗袍定制等不符合首层核心风格的店铺调整到三层；将二层原有的十几平方米的小店合并为数十平方米大店，并清退部分品牌；三层则保持原有的宠物美容店和特色服饰店；四层将引入与周边商业办公区域配套的美容美发、美甲等店铺，此外还有服装高级定制门店；五层整层将定位为餐饮区域，在现有品牌的基础上再增加4家新品牌；六层则以健身房、芭蕾舞蹈工作室、手工坊等教育培训为主业态。

　　北京商报记者今日在现场走访时看到，商场目前的格局分布确实不够清晰。工作日的下午时段，客流量主要集中在五层的餐饮区，一层和二层以及六层的客流量相对较少。且一层和二层的光鲜较暗，二层店铺是整体商场商铺密度更大的一层，共有60个品牌，占到整栋大厦品牌数量的38%。三层现在有一家火锅店，餐厅气味在该层较重，影响周边服装品牌的购物体验。四层的美甲店和造型店内则相对较热闹。六层除了健身房外，名为“双面理发店”的品牌及旁边一家复古风格的咖啡厅较有特色，但顾客并不多。记者注意到，目前3.3大厦楼层之间的功能和风格区分比较模糊。不过，大厦的工作人员已经在各个楼层摆放了一些造型有特色的休息座椅，可见凸显体验化的改造已经悄然开始。

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　　利用低租金吸引品牌

　　寸土寸金的三里屯商圈，不同商业项目的发展境况却差别不小，这也体现在项目的租金上，三里屯3.3大厦将利用这样的租金差优势引进更多品牌。太古里的南北区域租金一天高达120元至250元每平米，而三里屯3.3大厦的租金仅为太古里的四分之一。负责人介绍，在该商场底商有一家日本抹茶甜品店，太古里南区也有一家类似品种的店铺。两家店相比较，在三里屯3.3大厦的店铺盈利会更多，其中租金为店铺节省了大笔支出费用。

　　商场设计风格不够现代化。记者在现场观察到一层和二层的光线较暗，店铺密度较高。该负责人对此表示，这些问题其实管理层内部也有意识到，所以在此次调整改造中，会专门邀请一个法国的设计公司重新设计，具体方案在2018年才能够得知。此外，该负责人还表示，关于灯光的问题也会解决。在夏季会将灯光调节为白光系亮光，在冬季会变为暖色系的亮光。让商场整体舒适化。但因为该楼体的外部和楼层高低间距无法改变，所以会在软件设施上尽可能去改变。调整期间依旧会正常营业。

　　实际上，三里屯3.3大厦已经在此开业12年，市场氛围较重。该商场负责人表示，从2015年商场内部就在研究寻找调整方向。因最初三里屯3.3大厦开业时，三里屯商业氛围还未形成，多是居民区，所以是以市场模式开始经营。而随着时间的发展，与周边的商业氛围略显格格不入。所以现在的调整首要方向是品牌升级，主要以高质量的设计师品牌和国外潮牌为主要方向。这样做也是为了符合三里屯商圈的潮流地标的定位。

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　　借势太古里客流

　　三里屯商圈内，不同商业项目之间的客流差异很大。三里屯3.3大厦将在定位和品牌调整之后借助旁边三里屯太古里的客流，为自己分羹。

　　据公开资料显示，太古里日均客流量达10万人次，三里屯3.3大厦相关负责人告诉北京商报记者，在低峰期时三里屯3.3大厦的日均进店客流量达8000人次，从今年8月商场效益恢复开始，日均客流量可以达到1.5万人次。

　　北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，三里屯3.3大厦此次转型属于战略性的转型，其规划与太古里呼应发展。因为该区域的客群属于同一类人群，三里屯3.3大厦需要在此基础上寻找品牌差异化。一层明显位置是给消费者最直观的感受，所以在品牌进驻的时候一定要选择被年轻人熟知了解的潮牌，借此可以引流。整体规划的概念是符合商圈的，但在实施落地中招商是最核心、最关键的一步。按照消费客群的生活方式和特性来深度分析，来挖掘年轻人真正喜欢的品牌。转型中还需做好资源整合，这样该项目发展好了对于商圈也是一个很好的补充。

　　中购联购物中心发展委员会秘书长郭增利曾表示，三里屯商圈本身已经具有人群基础和区域特征，但除去太古里之外的几个项目对于这部分客流的充分挖掘还做得不够，其他项目应当借助太古里的影响力和号召力，来吸引项目入驻。此次关于三里屯3.3大厦的转型，郭增利表示，该项目转型的定位思路和规划是正确的，但在招商落地时还是面临很大压力的。若与太古里形成组合，相互作用才能发挥商圈的属性，更能强化三里屯潮流风向标。而如果周边项目都能够像3.3大厦一样越早启动转型计划，长期来看对三里屯商圈的帮助会越来越好。

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